Nya bolåneregler 2026: lägre kontantinsats och slopat skärpt amorteringskrav

Kort svar: Sedan den 1 april 2026 får du låna upp till 90 procent av bostadens marknadsvärde när du köper en bostad, vilket betyder att kontantinsatsen kan vara 10 procent i stället för 15. Det skärpta amorteringskravet för lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten är borttaget. Samtidigt får ett befintligt bolån bara utökas upp till 80 procent av bostadens värde, och de vanliga amorteringskraven på 1 och 2 procent ligger kvar.

Reglerna finns nu i en egen lag, lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, och inte längre i Finansinspektionens föreskrifter. Här går vi igenom vad som har ändrats, vad som gäller för befintliga bolån och vad de första siffrorna visar. Fler artiklar om bostads- och fastighetsmarknaden finns på Fastinfo.

Vad är det som har ändrats?

Riksdagen beslutade i mars 2026 om regeringens förslag, och Finansinspektionen (FI) upphävde samtidigt sina tidigare föreskrifter och allmänna råd om amortering och bolånetak från och med den 31 mars. Från den 1 april gäller den nya lagen för banker och andra kreditgivare som lämnar lån mot säkerhet i bostad i Sverige. Enligt FI har reglerna i stor utsträckning förts över från myndighetens tidigare regelverk, men med några viktiga justeringar:

• Bolånetaket höjs från 85 till 90 procent vid köp av bostad. Lagen säger att belåningsgraden får vara högst 90 procent när ett bostadslån lämnas.
• Det skärpta amorteringskravet tas bort. Tidigare fick hushåll med bolån över 4,5 gånger inkomsten före skatt amortera ytterligare 1 procent per år, det vill säga upp till 3 procent totalt.
• Taket för tilläggslån sänks från 85 till 80 procent. Den som vill utöka sitt bolån senare får alltså inte låna lika mycket mot bostaden som tidigare.
• Tröghetsregeln utvidgas. Att omvärdera bostaden för att ändra amorteringstakten fick redan tidigare bara göras vart femte år. Nu gäller samma spärr när omvärderingen görs för att öka låneutrymmet.

Syftet är enligt regeringen att fler, särskilt unga, ska kunna köpa bostad.

Amorteringskraven som ligger kvar

Grundkraven är oförändrade. Enligt lagen ska ett bolån med en belåningsgrad över 50 men högst 70 procent amorteras med minst 1 procent per år. Över 70 procent är kravet minst 2 procent per år. Procentsatsen räknas på det högsta kreditbeloppet efter den senaste värderingen, inte på den skuld du har kvar i dag.

Några undantag finns kvar. Den som köper en nyproducerad bostad som förste ägare kan få anstånd med amorteringen i upp till fem år från tillträdet. Banken kan också medge amorteringsfrihet under en begränsad tid om det finns särskilda skäl, till exempel sjukdom eller arbetslöshet. Lån som lämnades före den 1 juni 2016, när det första amorteringskravet infördes, omfattas fortfarande inte av lagens amorteringskrav.

Räkneexempel: så mycket mindre behöver du spara

Exemplen nedan är förenklade och bygger på egna antaganden, inte på någon prognos. Räntan 2,78 procent är SCB:s genomsnitt för nya bolån i augusti 2026.

• Köp för 3 000 000 kronor med gamla reglerna: kontantinsats 450 000 kronor (15 procent) och bolån 2 550 000 kronor.
• Samma köp med nya reglerna: kontantinsats 300 000 kronor (10 procent) och bolån 2 700 000 kronor. Kravet på eget sparande minskar alltså med 150 000 kronor.
• Kostnaden för det större lånet: 150 000 kronor extra till 2,78 procent ger cirka 4 170 kronor mer i ränta per år före ränteavdrag, ungefär 350 kronor i månaden. Amorteringen på 2 procent ökar med 3 000 kronor per år, eller 250 kronor i månaden.

Det slopade skärpta amorteringskravet kan betyda mer för månadsbudgeten. Ett hushåll med 600 000 kronor i bruttoårsinkomst och ett bolån på 3 000 000 kronor har en skuldkvot på 5, alltså över gränsen på 4,5. Med de gamla reglerna skulle hushållet ha amorterat 1 procent extra, 30 000 kronor per år eller 2 500 kronor i månaden. Den kostnaden försvinner med de nya reglerna.

Har du redan ett bolån? Det här gäller

Den som redan amorterar enligt det skärpta kravet får inte lägre amortering automatiskt. Regeringen påpekar att du behöver komma överens med banken om en villkorsändring. Kontakta alltså din bank om du vill sänka amorteringen.

Det sänkta taket för tilläggslån påverkar främst den som planerar att renovera och finansiera det med bolånet. Ett exempel: du köper en villa för 4 000 000 kronor och lånar 90 procent, 3 600 000 kronor. Efter en renovering värderas villan till 4 500 000 kronor. Med de gamla reglerna hade du kunnat låna upp till 85 procent, cirka 3 825 000 kronor, alltså 225 000 kronor mer. Nu är gränsen 80 procent, 3 600 000 kronor, och ditt befintliga lån ligger redan där. Dessutom får omvärderingen för att öka låneutrymmet bara göras vart femte år.

Vad visar siffrorna hittills?

De första uppgifterna tyder på att många köpare använder de nya möjligheterna:

• SCB: Andelen av lånevolymen i nya och omförhandlade bolån med en belåningsgrad mellan 70 och 90 procent ökade till 37 procent i april 2026, från 35 procent i mars. Intervallet innehåller också lån under det gamla taket på 85 procent, så siffran visar inte exakt hur många som lånar mer än 85 procent. Snitträntan i det intervallet var 0,1 procentenheter högre än för lån med 50–70 procents belåning.
• Hemnet: I en enkät i maj 2026 med 2 106 svarande uppgav 22 procent att de hade lagt mindre än 15 procent i kontantinsats. Andelen som planerade att renovera under det första året efter köpet var 27 procent, 7 procentenheter lägre än i april 2025. Hemnets analytiker Erik Holmberg menar att begränsningen av tilläggslån gör det svårare att finansiera större renoveringar med bolån.
• FI: Redan före regeländringen var belåningen hög bland köpare. Enligt FI:s statistik hade nya bolån vid bostadsköp 2025 en genomsnittlig belåningsgrad på 70,9 procent och en genomsnittlig skuldkvot på 295,4 procent.

Risker att väga in

En lägre kontantinsats gör det lättare att komma in på marknaden, men skulden blir större och hushållet blir känsligare för högre räntor. SCB:s statistik visar att de bundna bolåneräntorna steg i augusti 2026, för första gången sedan april för bindningstider på 1–5 år. Skandia konstaterade i sin rapport inför regeländringen att lättnaden riskerar att ätas upp om de ökade lånemöjligheterna driver upp bostadspriserna. FI har sagt att myndigheten fortsätter att granska bankernas kreditprövning, och i våras bjöd FI in de åtta största bolånebankerna till samtal om sund kreditgivning.

Räkna därför alltid på vad boendet kostar om räntan blir en eller två procentenheter högre än i dag. Ett högre bolånetak betyder inte att banken måste låna ut 90 procent, eftersom varje bank fortfarande gör en egen kreditprövning av din betalningsförmåga. Läs mer om hur Riksbankens räntebana kan påverka ditt bolån innan du bestämmer dig.

Sammanfattning

De nya bolånereglerna från den 1 april 2026 sänker tröskeln för att köpa bostad. Det räcker med 10 procent i kontantinsats, och hushåll med höga lån i förhållande till inkomsten slipper den extra amorteringsprocenten. Samtidigt blir det svårare att låna mer i efterhand, eftersom tilläggslån stoppas vid 80 procent och omvärderingar bara får göras vart femte år. Den som redan har ett bolån med skärpt amortering måste själv be banken om en villkorsändring för att få sänkt amortering.

Källor

• Finansinspektionen – FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån – lag tar över, www.fi.se, 2026-03-19
• Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, lagen.se, ikraftträdande 2026-04-01
• Regeringen – Nya lagändringar ska ge fler möjlighet att äga sin bostad, www.regeringen.se, 2026-03-05
• Finansinspektionen – FI bjuder in banker till samtal om bolån, www.fi.se, 2026-04-01
• SCB – Hushåll använder nytt bolånetak, www.scb.se, 2026-05-29
• SCB – Finansmarknadsstatistik augusti 2026: Bundna bolåneräntor vänder uppåt, www.scb.se, 2026-09-25
• Ekonomifokus – Så har nya bolånereglerna påverkat bostadsköparna (Hemnets statistik), www.ekonomifokus.se, 2026-06-10
• Finansinspektionen – Svenska bolån 2025, statistik och tidsserier (PDF), www.fi.se, 2026-05-21
• Skandia – Nya bolåneregler kan öppna dörren för unga, men risk för stigande bostadspriser, www.skandia.se, 2026-03-27