Kontorsmarknaden 2026: vakanser och hyror i Stockholm, Göteborg och Malmö
Kort svar: Kontorsmarknaden i Sveriges storstäder är 2026 tydligt tudelad. Moderna kontor i centrala lägen är eftertraktade och har rekordhöga hyror. Den totala vakansen är samtidigt den högsta på många år, främst i ytterområden som Kista, Hyllie och delar av Göteborg. Enligt JLL var kontorsvakansen i Stockholm 16,1 procent vid mitten av 2026, den högsta sedan 2006. I Stockholms CBD var den 8,6 procent och topphyran 9 800 kronor per kvadratmeter och år.
Här går vi igenom vakanser, hyror och nyproduktion i Stockholm, Göteborg och Malmö. Siffrorna kommer från analysföretagen Cushman & Wakefield, JLL, CBRE och Newsec. Fler artiklar om fastighetsmarknaden finns på Fastinfo.
Varför skiljer sig siffrorna mellan källorna?
Den som jämför rapporter märker snabbt att vakanstalen inte stämmer överens. För Stockholms CBD under andra kvartalet 2026 anger Cushman & Wakefield 8,0 procent, CBRE 6,8 procent och JLL 8,6 procent. För topphyran anger CBRE 9 500, JLL 9 800 och Cushman & Wakefield 9 850 kronor per kvadratmeter och år.
Skillnaderna beror främst på definitioner. Analysföretagen avgränsar CBD olika, mäter vid olika tidpunkter och räknar på olika bestånd. Vissa redovisar uthyrningsbar yta som är ledig nu, andra inkluderar ytor som snart blir lediga. Jämför därför helst siffror från samma källa över tid. Riktningen är densamma i alla rapporter: centrala lägen är starka och ytterområdena svaga.
Stockholm: rekordhyror i city, hög vakans i Kista
Enligt JLL nådde Stockholms totala kontorsvakans 16,1 procent vid mitten av 2026. Det var 1,3 procentenheter högre än ett år tidigare och första gången över 16 procent sedan 2006. Ökningen kommer nästan helt från ytterområden. Mer än hälften av de cirka 135 000 kvadratmeter som blev lediga under året fanns i Kista, där vakansen nådde 36 procent.
I centrum är bilden en helt annan. JLL anger topphyran i CBD till 9 800 kronor per kvadratmeter och år, en rekordnivå och 3 procent högre än året innan. De dyraste avtalen nådde 12 000 kronor och medianhyran i CBD var 7 900 kronor. Hagastaden stack ut med en ökning av topphyran på 11,5 procent till 5 800 kronor.
Cushman & Wakefields siffror för andra kvartalet visar samma mönster:
| Delmarknad, Stockholm | Vakans | Topphyra (kr/kvm/år) |
|---|---|---|
| CBD | 8,0 % | 9 850 |
| Innerstad utanför CBD | 14,0 % | 6 200 |
| Ytterområden | 23,0 % | 4 100 |
| Storstockholm totalt | 18,5 % | – |
Källa: Cushman & Wakefield, MarketBeat kontor Q2 2026.
En enskild affär har stor betydelse framåt. Enligt CBRE beslutade Ericsson i maj 2026 att flytta all verksamhet i Stockholm från Kista till Hagastaden, med cirka 71 000 kvadratmeter nytecknad yta hos Atrium Ljungberg och Castellum. Avtalet med Atrium Ljungberg omfattar 58 000 kvadratmeter på 15 år och hör till de största kontorsuthyrningarna i Sverige hittills. CBRE uppskattar att vakansen i Kista kan nå 55–60 procent när Ericsson har flyttat, räknat på vakansnivåerna under andra kvartalet 2026.
Vill du veta mer om de mest efterfrågade adresserna kan du läsa vår guide till de mest attraktiva kontorslägena i Stockholm.
Göteborg: rekordvakans men stabila hyror
Göteborgs totala kontorsvakans var 14,7 procent vid mitten av 2026 enligt JLL, den högsta som uppmätts. Till skillnad från i Stockholm är vakansen hög även i centrum. JLL anger 15,7 procent för CBD, där en stor del av den nya kontorsytan har tillkommit. Topphyrorna låg kvar i alla delmarknader, med 4 200 kronor per kvadratmeter och år i CBD.
Cushman & Wakefield anger för andra kvartalet 17,0 procent vakans i Göteborgs CBD, 15,0 procent för Storgöteborg totalt och en topphyra på 4 500 kronor. Enligt Newsec har Göteborg också utvecklats annorlunda än Stockholm när det gäller branscher. Finanssektorn har minskat sin närvaro i centrum, samtidigt som techföretagen har vuxit kraftigt.
Malmö: mycket ledig yta, men Lund sticker ut
I Malmö, exklusive Lund, var vakansen över 17 procent vid mitten av 2026 enligt JLL. Det var mer än 2 procentenheter högre än ett år tidigare och en historiskt hög nivå. Ungefär 300 000 kvadratmeter kontor står tomma, nästan 50 000 kvadratmeter mer än ett år tidigare. Vakansen ökade i alla delmarknader och var högst i Hyllie. Där har ny produktion vuxit beståndet med cirka 20 procent på två år, så vakansen steg trots att efterfrågan ökade. Lund var ett tydligt undantag, med låg och stabil vakans.
Cushman & Wakefield redovisar för andra kvartalet en vakans på 9,0 procent i Malmös CBD, en ökning med 0,5 procentenheter. För Stormalmö totalt var vakansen 17,0 procent och topphyran i CBD låg still på 3 800 kronor.
Jämförelse mellan storstäderna
| Stad (CBD, Q2 2026) | Vakans CBD | Vakans hela marknaden | Topphyra CBD | Direktavkastning, prime |
|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 8,0 % | 18,5 % | 9 850 kr | 3,75 % |
| Göteborg | 17,0 % | 15,0 % | 4 500 kr | 4,50 % |
| Malmö | 9,0 % | 17,0 % | 3 800 kr | 4,80 % |
Källa: Cushman & Wakefield, MarketBeat kontor Q2 2026. Hyror i kronor per kvadratmeter och år, exklusive moms. Topphyrorna ökade med mellan 0,5 och 7,1 procent på årsbasis enligt samma källa.
Nyproduktionen håller uppe vakanserna
En viktig förklaring till de höga vakanstalen är att nya kontor fortsätter att färdigställas. Under första halvåret 2026 blev 76 800 kvadratmeter nya kontor klara i storstadsregionerna, 22 procent mindre än samma period 2025. Av dem låg 45 800 kvadratmeter i Storstockholm och 31 000 i Storgöteborg. Cirka 271 000 kvadratmeter är under byggnation: omkring 180 000 i Storstockholm, 79 000 i Storgöteborg och 12 000 i Stormalmö (Cushman & Wakefield).
När nya, moderna kontor blir klara flyttar hyresgäster ofta från äldre lokaler. Det är därför vakansen kan stiga trots att efterfrågan inte minskar.
Kvaliteten avgör: Newsecs syn på polariseringen
Newsecs Property Outlook från hösten 2026 bygger på flera miljoner hyresavtal under cirka 25 år. Enligt rapporten är Stockholm den mest polariserade kontorsmarknaden i Norden och Baltikum. Vakansen för moderna Grade A-kontor är 4,6 procent, jämfört med 13,5 procent för marknaden som helhet. Newsec konstaterar att vakansgraden alltmer speglar fastighetens kvalitet snarare än marknadens styrka.
Newsec redovisar också att andelen hyresgäster som förlänger sitt avtal är omkring 75 procent i övriga Sverige, 62 procent i Stockholms CBD och 50 procent i Kista/Bromma. Hyresgäster på stora marknader har helt enkelt fler alternativ. Newsecs vd Max Barclay säger till Fastighetsnytt att äldre kontorsbyggnader i förortslägen har en framtid, men kanske inte alltid som kontor.
Vad betyder det för företag som söker kontor?
- Förhandlingsläge utanför city. I områden med hög vakans, som Kista, Hyllie och delar av Göteborg, har hyresgästen ofta ett starkare förhandlingsläge. Det kan till exempel gälla hyresrabatter, anpassning av lokalen eller kortare avtal.
- Konkurrens i toppsegmentet. Moderna kontor i centrala Stockholm har låg vakans. Börja leta i god tid och räkna med marknadens högsta hyror.
- Jämför totalkostnad. Utöver hyran kostar drift, energi, tillägg och moms. Hyresnivåerna i rapporterna är topphyror för de bästa lokalerna, inte genomsnittshyror.
- Se över avtalslängden. Med stort utbud i flera områden kan det löna sig att förhandla om villkoren i god tid innan avtalet går ut.
Vad betyder det för fastighetsägare och investerare?
För ägare av äldre kontor utanför de bästa lägena är läget tuffare. Enligt Newsec behöver svagare fastigheter i allt högre grad konkurrera med incitament, prisjusteringar eller ombyggnad, medan stabila kassaflöden finns i moderna, effektiva och välbelägna byggnader. Direktavkastningskravet för de bästa kontoren i Stockholms CBD sjönk till 3,75 procent under andra kvartalet enligt Cushman & Wakefield, vilket visar att investerarna fortfarande är villiga att betala för kvalitet.
Sammanfattning
Kontorsmarknaden 2026 består av två skilda marknader. Centrala, moderna kontor har låg vakans och rekordhöga hyror, särskilt i Stockholm. Äldre lokaler och ytterområden har historiskt hög vakans, med Kista, Hyllie och delar av Göteborg som tydligaste exempel. Ny produktion och Ericssons flytt från Kista gör att skillnaderna sannolikt består en tid framöver. Både hyresgäster och fastighetsägare tjänar därför på att titta på varje delmarknad för sig snarare än på stadens genomsnitt.
Källor
- Cushman & Wakefield – Sweden MarketBeat Office Q2 2026 (PDF), assets.cushmanwakefield.com, Q2 2026
- Cushman & Wakefield – Sweden MarketBeat (översikt, Kontor Stockholm Q2 2026), www.cushmanwakefield.com, Q2 2026
- JLL – Nordic Outlook Report, Office Segment, Autumn 2026, www.jll.com, hösten 2026
- CBRE – Sweden Office Market Figures Q2 2026, www.cbre.se, 2026-09-10
- Newsec – Newsec Property Outlook Höst 2026, www.newsec.se, hösten 2026
- Newsec via MFN – Stockholm mest polariserade kontorsmarknaden i Norden och Baltikum, mfn.se, hösten 2026
- Fastighetsnytt – 25 års data: så har Stockholms kontor krympt (intervju med Newsec), www.fastighetsnytt.se, hösten 2026
