Logistikfastigheter 2026: hyror, vakanser och lägen som håller

av Redaktionen Kommersiella Fastigheter

Kort svar: Den svenska logistikmarknaden är i ett mer balanserat läge hösten 2026. Enligt Cushman & Wakefields MarketBeat för tredje kvartalet 2026 ligger den nationella vakansgraden kvar på 9,5 procent, medan primehyrorna är oförändrade sedan andra kvartalet 2025: 1 050 kronor per kvadratmeter och år i Stockholmsregionen, 1 000 i Göteborg, 850 i Öresund och 675 i övriga regionstäder. Samtidigt accelererar nyproduktionen igen: cirka 214 000 kvadratmeter färdigställdes under tredje kvartalet, och prognosen för helåret 2026 pekar mot omkring 800 000 kvadratmeter. Det betyder fler valmöjligheter för hyresgäster, men också att läge, byggnadskvalitet och energiprestanda avgör mer än tidigare.

Efter rekordåren 2022–2024 bromsade färdigställandet kraftigt under 2025. Nu har byggandet tagit fart igen, samtidigt som investerare åter söker moderna lager- och logistikfastigheter. Här går vi igenom hyror, vakanser, yields och vad som skiljer starka lägen från sekundära. Fler analyser av den kommersiella marknaden finns på Fastinfo.nu.

Hur stor är logistikstocken – och var byggs det?

Cushman & Wakefield mäter den svenska logistikstocken till cirka 17,2 miljoner kvadratmeter i tredje kvartalet 2026. Stockholmsregionen står för omkring 3,0 miljoner kvadratmeter, Göteborg för 2,9 miljoner, Öresund för 2,65 miljoner och regionstäderna tillsammans för 8,6 miljoner.

Under tredje kvartalet tillkom nästan 214 000 kvadratmeter nya ytor, en ökning med 193 procent jämfört med samma kvartal 2025. Cirka 40 000 kvadratmeter levererades i Stockholm, 99 000 i Göteborg och omkring 76 000 i regionstäderna. Prognosen för fjärde kvartalet är ytterligare cirka 349 000 kvadratmeter, varav ungefär 22 procent är spekulativt. Helårsprognosen på cirka 800 000 kvadratmeter är en tydlig återhämtning efter 2025 års låga volymer, men fortfarande lägre än toppåren tidigare under decenniet.

Vakansgraden: stabilt nationellt, större skillnader mellan regionerna

Den nationella vakansgraden låg oförändrad på 9,5 procent i tredje kvartalet 2026. Under ytan syns dock stora skillnader. Stockholm ökade till 12,5 procent, Göteborg till 7,5 procent och Öresund till 6,5 procent. Regionstäderna gick i motsatt riktning och sjönk till 10,0 procent.

Det speglar en selektiv hyresgästmarknad. I de starkaste knutpunkterna längs E4, E6 och E20, nära hamnar och kombiterminaler, är efterfrågan mer resilient. I mer perifera lägen där spekulativ nyproduktion har tillkommit tar det längre tid att fylla ytorna. För hyresgästen innebär det bättre förhandlingsläge utanför primesegmentet, men också att man måste väga lägre hyra mot längre transportsträckor och sämre bemanningsmöjligheter. Hur kontorsvakanser och hyror rör sig i storstäderna går vi igenom i artikeln om kontorsmarknaden 2026.

Primehyror som står stilla

Primehyrorna har enligt Cushman & Wakefield legat stilla sedan andra kvartalet 2025. Det är nettohyror för de bästa objekten i respektive marknad, uttryckta i kronor per kvadratmeter och år:

  • Stockholm: 1 050 kronor
  • Göteborg: 1 000 kronor
  • Öresund: 850 kronor
  • Regionstäder: 675 kronor

Att hyrorna inte stiger trots nyproduktion tyder på att utbudet har hunnit ikapp efterfrågan i flera delmarknader. Catellas europeiska översikt för andra kvartalet 2026 anger primehyror i euro per kvadratmeter och månad till cirka 8,95 i Stockholm, 8,20 i Göteborg och 6,50 i Malmö, vilket ligger i linje med den svenska kronnivån när man räknar om till årsbasis. Skillnaden mellan storstadsregionerna och övriga landet är fortfarande stor: en modern anläggning i Stockholmsregionen kan kosta drygt 50 procent mer per kvadratmeter än motsvarande i många regionstäder.

Direktavkastning: stabila yielder i kärnlägen

Primeyielden för logistik låg i tredje kvartalet 2026 kvar på 4,85 procent i Stockholm och Göteborg, 5,20 procent i Öresund och 5,35 procent i regionstäderna. På årsbasis hade yielden i regionstäderna komprimerats med 5 punkter. Savills bedömde redan i februari 2026 att svensk primeyield låg kring 4,75 procent, medan stabiliserade objekt utanför kärnmarknaderna handlades till ungefär 5,25–5,75 procent. Det är en tidig prognosbedömning från februari, men den ligger nära den senare MarketBeat-bilden.

Stabil yield samtidigt som vakansen är relativt hög visar att investerarna återigen är villiga att betala för kvalitet och långa kontrakt, även när hyresgästmarknaden är mer selektiv. Bland större affärer under tredje kvartalet nämner Cushman & Wakefield bland annat DSV:s försäljningar av Forsmark 2 och 3 i Stockholm till Logistea (54 000 kvadratmeter) och Backa 107:3 i Göteborg till SLP (35 000 kvadratmeter).

Vad driver efterfrågan 2026?

Flera strukturella krafter fortsätter att styra efterfrågan. E-handeln kräver moderna lager med hög takhöjd, många lastportar och bra energiprestanda. Nearshoring och mer regionala försörjningskedjor ökar behovet av ytor nära svenska och nordiska slutmarknader. Försvarsrelaterade satsningar och datacenter lyfts av flera rådgivare som kompletterande efterfrågedrivare, även om de inte syns i varje kvartalsstatistik.

Samtidigt är uthyrningen selektiv. Tredjepartslogistik (3PL) och företag som omstrukturerar sina flöden står för en stor del av take-up, medan äldre och energikrävande byggnader får svårare att konkurrera. Det gör skillnaden mellan A-läge och B-läge tydligare än under åren när nästan all ny yta hyrdes upp snabbt.

Vad betyder det för hyresgäster och investerare?

För hyresgäster är 2026 ett bättre förhandlingsår än toppåren. Med nationell vakans kring 9,5 procent och ökande färdigställanden finns fler alternativ, särskilt utanför de absolut starkaste lägena. Kontraktslängd, indexklausuler, hyresgästanpassning och energikostnader bör vägas in lika noga som den rena kvadratmeterhyran. Uppsägningstider och besittningsskydd för lokaler skiljer sig från bostadshyra, vilket påverkar hur flexibilitet kan byggas in i avtalet.

För investerare är budskapet tudelat. Kapitalet återvänder till sektorn och yielderna i primesegmentet är stabila, men uthyrningsrisken är högre i spekulativa projekt och i sekundära lägen. Affärer med långa kontrakt till starka hyresgäster i etablerade logistiknav premieras. Den som köper eller bygger spekulativt behöver ha en tydlig plan för uthyrning under andra halvåret 2026 och in i 2027, när mer yta kommer ut på marknaden.

Checklista inför ett logistikbeslut

  • Kartlägg flödena. Närhet till motorväg, hamn, kombiterminal och arbetskraft väger ofta tyngre än lägsta hyra.
  • Jämför total kostnad. El, uppvärmning, lastzoner, säkerhet och eventuella anpassningar kan äta upp en till synes låg bashyra.
  • Kräv jämförbara nyckeltal. Vakans, hyra och yield måste anges för samma delmarknad och samma kvalitetsnivå.
  • Granska kontraktet. Index, uppsägningstid, optionsrätt och ansvar för underhåll avgör den verkliga risken.
  • Bedöm spekulationsrisken. Om många närliggande projekt är spekulativa kan vakansen stiga innan efterfrågan hinner ikapp.

Sammanfattning

Svensk logistik 2026 är inte längre en marknad där allt hyrs upp i förväg. Den nationella vakansen ligger stabilt på 9,5 procent enligt Cushman & Wakefields MarketBeat för tredje kvartalet, medan primehyrorna står stilla och nyproduktionen ökar mot cirka 800 000 kvadratmeter under året. Skillnaderna mellan Stockholm, Göteborg, Öresund och regionstäderna är stora, och det är läge plus byggnadskvalitet som skiljer vinnarna från objekten som står tomma. För den som ska hyra, bygga eller investera är det rätt tid att räkna på total kostnad och kontraktsvillkor – inte bara på den nominella hyran.

Källor