Etikett Avkastning

Kort svar: 2026 har blivit det starkaste året på flera år för fastighetsaffärer i Sverige. Transaktionsvolymen ökade med 60 procent under första halvåret till 120,5 miljarder kronor enligt Cushman & Wakefield. Analytikerna räknar med fortsatt hög aktivitet, stabila direktavkastningskrav under 2026 och sjunkande avkastningskrav från 2027 – men en stigande styrränta är en tydlig osäkerhetsfaktor.

Ett starkt första halvår 2026

Enligt Cushman & Wakefield genomfördes 322 transaktioner under första halvåret, omfattande cirka 5,5 miljoner kvadratmeter. Det var den starkaste halvårsutvecklingen sedan 2021. CBRE kommer fram till en liknande nivå, 121 miljarder kronor, och noterar att andra kvartalet ensamt stod för cirka 80 miljarder kronor – 150 procent mer än samma kvartal 2025.

Siffrorna skiljer sig något mellan analyshusen beroende på hur affärer räknas. Newsec redovisar 148 miljarder kronor för första halvåret.

Fördelning per segment

Källa: Cushman & Wakefield, 21 augusti 2026. Kvartalets största affär enligt CBRE var Wihlborgs köp av ett blandat Castellum-bestånd i Malmö, Lund och Helsingborg för 13,3 miljarder kronor, med 95 kontors-, industri- och handelsfastigheter.

Prognoserna för helåret och 2027

• Cushman & Wakefield spår att den totala volymen 2026 överstiger 200 miljarder kronor, den starkaste årsvolymen på fem år (prognos).
• Newsec har reviderat upp sin helårsprognos till 300 miljarder kronor, vilket skulle bli det näst starkaste året någonsin. Newsec väntar sig i stort sett stabila avkastningskrav under 2026 och sjunkande avkastningskrav från 2027 (prognos, hösten 2026).

Spannet mellan 200 och 300 miljarder speglar olika metoder och avgränsningar – jämför därför helst siffror från samma källa över tid.

Vem köper?

Det är främst svenska aktörer som driver marknaden. Enligt CBRE stod utländska investerare för 7 procent av volymen under andra kvartalet, mot ett femårssnitt på cirka 20 procent. Börsnoterade fastighetsbolag har blivit allt mer aktiva. Svefa lyfter fram att säkerhet, beredskap och samhällsfastigheter fått ökad betydelse, och att kapitalet är mer selektivt: det söker stabila kassaflöden och tydlig riskbild.

Risker inför 2027

Riksbanken spår att styrräntan stiger från 1,75 procent till cirka 2,4 procent under 2027. Högre räntor ökar finansieringskostnaden för belånade fastighetsägare och kan sätta press på värderingarna, särskilt där direktavkastningen redan är låg. Samtidigt ger en starkare konjunktur bättre förutsättningar för uthyrning. Svefa påpekar även att långivare gör mer omfattande riskbedömningar, bland annat av klimatrisker och energiprestanda.

Vad betyder det för mindre investerare?

• Räkna med en högre ränta. Stresstesta kalkylen mot en högre finansieringskostnad än i dag.
• Segmentet spelar roll. Logistik och bostäder har lockat mest kapital, medan kontor är mer beroende av läge och hyresgästernas behov.
• Energiprestanda påverkar finansieringen. Fastigheter med svag energiklass kan bli dyrare att belåna.

Vill du gå djupare i grunderna kan du läsa om hur du kan investera i kommersiella fastigheter.

Kontor, logistik och bostäder – olika utsikter

Segmenten rör sig inte i samma takt. Logistik och lätt industri har länge lockat investerare tack vare e-handel, lagerbehov och långa hyresavtal, och stod för nästan en fjärdedel av volymen under första halvåret. Bostadsfastigheter är populära eftersom hyresintäkterna är stabila, och CBRE lyfter fram sammanslagningen mellan Sveafastigheter och KlaraBo, med ett sammanlagt fastighetsvärde på cirka 47 miljarder kronor, som en av kvartalets största affärer.

Kontorsmarknaden är mer splittrad. Moderna kontor i centrala lägen efterfrågas, medan äldre lokaler utanför stadskärnorna kan få svårare att hyra ut. Newsec beskriver ändå uppgången som bred, med ökad aktivitet inom bostäder, kontor, handel, lätt industri och logistik, vilket ger marknaden bättre likviditet.

Sammanfattning

Den kommersiella fastighetsmarknaden har återhämtat sig kraftigt under 2026, driven av inhemska investerare och god tillgång till finansiering. Analytikerna väntar sig fortsatt hög aktivitet och sjunkande avkastningskrav från 2027, men stigande styrränta och mer selektiva långivare gör att skillnaderna mellan fastigheter sannolikt ökar.

Källor

• Cushman & Wakefield – Transaktionsvolymen upp 60 procent under första halvåret 2026, www.mynewsdesk.com, 2026-08-21
• CBRE – Sweden Investment Market Figures Q2 2026, www.cbre.se, 2026-08-26
• Newsec – Property Outlook, hösten 2026, storage.mfn.se, 2026 (hösten)
• Svefa – Svensk Fastighetsmarknad 2026, www.svefa.se, 2026
• Riksbanken – Styrräntan oförändrad på 1,75 procent (pressmeddelande med räntebana), www.riksbank.se, 2026-09-24