Indexuppräkning av lokalhyra 2027: så påverkar KPI din hyra

av Redaktionen Kommersiella Fastigheter

Kort svar: I lokalhyresavtal med den vanligaste typen av indexklausul bestäms hyran för 2027 av konsumentprisindex (KPI) för oktober 2026. Den siffran är inte publicerad ännu. SCB släpper ett preliminärt snabbestimat för oktober den 5 november 2026, och det fastställda talet kommer i den ordinarie publiceringen fem arbetsdagar senare. Det senaste fastställda talet, för september 2026, är 125,94 (2020=100). Det är 0,88 procent högre än oktober 2025, som låg på 124,84.

Inflationstakten enligt KPI steg till 1,1 procent i september, främst på grund av dyrare el och drivmedel. Hur mycket just din hyra ändras beror på hur stor del av hyran som är indexreglerad och vilket bastal som står i avtalet. Här går vi igenom hur indexuppräkningen fungerar, vad det nya basåret för KPI betyder och vad prognoserna säger. Fler artiklar om fastighetsmarknaden finns på Fastinfo.

Hur fungerar en indexklausul i ett lokalhyresavtal?

En indexklausul gör att en del av lokalhyran eller hela hyran följer prisutvecklingen under avtalstiden. Fastighetsägarnas standardklausuler (formulär 6E och 6F) bygger på att en bashyra är anpassad till KPI för en viss oktobermånad, det så kallade bastalet. Varje år räknas ett indextillägg fram utifrån förändringen mellan bastalet och den senaste oktobermånaden, och tillägget justeras den 1 januari. Statskontoret beskriver samma modell som den vanligaste även i statliga myndigheters hyresavtal, men konstaterar att det finns andra varianter, till exempel kvartalsindexering eller fast omräkning.

Beräkningen görs i tre steg enligt Fastighetsägarna:

  • Räkna ut skillnaden mellan det aktuella oktoberindexet och bastalet.
  • Om skillnaden är positiv delas den med bastalet.
  • Kvoten multipliceras med bashyran. Resultatet är indextillägget för det kommande året.

Fastighetsägarnas eget räkneexempel för 2026: en bashyra på 100 000 kronor per år med bastalet 415,51 (oktober 2024) och oktoberindex 2025 på 419,35 ger ett indextillägg på 924 kronor, eller 0,92 procent. Om oktoberindexet inte ligger över bastalet blir det enligt beräkningsmodellen inget indextillägg det året.

Vilka avtal får innehålla en indexklausul?

För lokaler är huvudregeln i 12 kap. 19 § jordabalken (hyreslagen) att hyran ska vara till beloppet bestämd. Om avtalet gäller för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år får hyran ändå bestämmas enligt en annan beräkningsgrund, till exempel ett index. Fastighetsägarnas handledning till lokalhyreskontraktet påpekar att även förlängningstiden spelar roll: om ett treårigt avtal förlängs med två år i taget kan hyresgästen vägra att betala senare indexändringar.

För kortare avtal och avtal som gäller tills vidare finns andra lösningar enligt samma handledning. Parterna kan avtala om en hyrestrappa med bestämda belopp eller om en fast procentuell höjning varje år. Ersättning för värme, varmvatten, el och vatten och avlopp kan hyresvärden däremot alltid ta ut, oavsett hur lång hyrestiden är.

Nytt basår för KPI: vad betyder det för hyran?

Från och med januari 2026 beräknar SCB KPI med 2020 som basår i stället för 1980, och samtidigt byttes varuklassifikationen. Basårsbytet höjer eller sänker inte hyran i sig, men indextal från de två serierna får inte blandas i samma beräkning.

Fastighetsägarna har uppdaterat sina indexklausuler så att de hänvisar till KPI med basår 2020, och rekommenderar att någon av de nya klausulerna används vid omförhandling och nya avtal. SCB fortsätter samtidigt att ta fram KPI omräknat till basår 1980 till och med december 2030, så äldre avtal med bastal i den gamla serien går fortfarande att räkna på. Statskontoret råder myndigheter att stämma av med sin hyresvärd om avtalet tillåter de omräknade talen, eller om det behövs ett tilläggsavtal.

Listan nedan visar de fastställda oktobertalen och hur mycket indexuppräkningen blev de senaste åren:

  • Oktober 2022: 384,04 (1980=100), 10,9 procent högre än året innan. Det låg till grund för indextilläggen 2023.
  • Oktober 2023: 409,07, plus 6,5 procent. Det låg till grund för 2024.
  • Oktober 2024: 415,51, plus 1,6 procent. Det låg till grund för 2025.
  • Oktober 2025: 419,35, plus 0,9 procent. Det låg till grund för 2026. I den nya serien med basår 2020 motsvarar oktober 2025 talet 124,84.

Siffrorna kommer från SCB:s tabeller över fastställda KPI-tal. De visar hur snabbt indextillägget kan växla: från tvåsiffriga höjningar efter inflationstoppen 2022 till under en procent inför 2026.

Vad visar siffrorna inför 2027?

KPI för september 2026 fastställdes till 125,94 den 14 oktober. Enligt SCB steg priserna med 0,9 procent från augusti till september. Elpriserna ökade med 11,7 procent och drivmedelspriserna med 13,3 procent under månaden. Jämfört med september 2025 var drivmedel omkring 20 procent dyrare och el omkring 17 procent dyrare, medan livsmedelspriserna var lägre än för ett år sedan. Inflationstakten har därmed stigit snabbt, från 0,3 procent i augusti till 1,1 procent i september.

Ett räkneexempel, som bygger på ett antagande och inte är en prognos: om KPI för oktober 2026 skulle hamna på samma nivå som i september, alltså 125,94, och bashyran 1 000 000 kronor är anpassad till oktober 2025 (124,84), blir indextillägget för 2027 cirka 8 800 kronor, eller 0,88 procent. Varje procentenhet som oktoberindexet ligger över bastalet motsvarar 10 000 kronor per miljon kronor indexreglerad bashyra. Det faktiska utfallet kan bli både högre och lägre, eftersom priserna kan röra sig mellan september och oktober. Mellan september och oktober 2025 steg KPI med 0,3 procent.

Vad säger prognoserna om inflationen?

Riksbanken publicerade sin senaste prognos i den penningpolitiska rapporten den 24 september 2026. Där räknar Riksbanken med att KPI stiger med 0,9 procent i genomsnitt 2026 och med 3,2 procent i genomsnitt 2027, enligt prognosen. KPIF, som inte påverkas av ändrade bolåneräntor, väntas enligt samma prognos öka med 1,5 procent 2026 och 2,1 procent 2027. Riksbanken lämnade styrräntan oförändrad på 1,75 procent men räknar med att höja den, med start under 2026 om utsikterna står sig.

Två saker är viktiga för den som äger eller hyr lokaler. För det första är Riksbankens prognos ett årsgenomsnitt, medan indexklausulen använder ett enskilt månadstal. Prognosen säger alltså inte exakt vad oktoberindexet blir. För det andra skriver Riksbanken att tillfälliga skattesänkningar på drivmedel och livsmedel håller nere den uppmätta inflationen i år och nästa år, och att den antar att alla tillfälliga åtgärder har upphört vid slutet av 2027. Vår tolkning är att det kan få betydelse framåt: eftersom KPI också påverkas av hushållens räntekostnader kan en högre styrränta och slopade skattesänkningar ge större genomslag i indextilläggen för 2028 än för 2027, om prognosen slår in.

Vad bör hyresgäster och fastighetsägare göra nu?

  • Läs avtalet. Kontrollera hur stor del av hyran som är bashyra, vilket bastal som gäller och om bastalet anges med basår 1980 eller 2020.
  • Kontrollera avtalstiden. En indexklausul förutsätter att hyrestiden är minst tre år, och förlängningstiden har betydelse för om index kan tas ut efter den första perioden.
  • Budgetera med ett spann. Använd septembertalet som en utgångspunkt, men räkna på flera nivåer tills det fastställda oktobertalet finns.
  • Uppdatera klausulen vid omförhandling. Nya avtal bör enligt Fastighetsägarna hänvisa till KPI med basår 2020.

Indexuppräkningen är bara en del av lokalkostnaden. Vakanser och marknadshyror styr vad som händer vid nästa omförhandling, och det läget går vi igenom i artikeln om kontorsmarknaden 2026 i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Källor