Etikett Mäklare

Kort svar: När du säljer en privatbostad med vinst betalar du 22 procent i skatt på vinsten, eftersom 22/30 av vinsten beskattas med 30 procents kapitalskatt. Vinsten räknas fram genom att försäljningspriset minskas med försäljningsutgifter som mäklararvode, inköpspris med lagfart och avdragsgilla förbättringsutgifter. Köper du en ny permanentbostad inom rätt tidsfönster kan du begära uppskov med beskattningen av vinsten, med minst 50 000 och högst 3 000 000 kronor per bostad. Uppskovet kostar ingen årlig skatt sedan inkomståret 2021. En förlust får dras av med 50 procent.

Den här guiden från Fastinfo.nu går igenom reglerna som gäller enligt Skatteverket hösten 2026, både för villor, ägarlägenheter och bostadsrätter. Beloppen i räkneexemplet är påhittade.

Så fungerar 22/30-regeln

Vinst på en privatbostad räknas som inkomst av kapital. Kapitalskatten är 30 procent, men för privatbostäder tas bara 22/30 av vinsten upp till beskattning. Resultatet blir att skatten i praktiken är 22 procent av vinsten. En vinst på 150 000 kronor ger alltså 33 000 kronor i skatt.

Reglerna gäller privatbostäder, det vill säga småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter i äkta bostadsrättsföreningar där du eller dina närstående använder mer än hälften av ytan. För tvåfamiljshus räcker det med 40 procent. En bostad som klassas som näringsbostad beskattas hårdare: för en näringsbostadsrätt tas 90 procent av vinsten upp, vilket motsvarar 27 procent i skatt.

Försäljningen deklareras året efter att köpekontraktet skrevs under. Säljer du ett småhus eller en ägarlägenhet använder du bilaga K5, och för en privatbostadsrätt används K6.

Räkna ut vinsten steg för steg

För småhus och ägarlägenheter ser Skatteverkets uppställning ut så här: försäljningspris minus försäljningsutgifter, minus inköpspris med lagfartskostnad, minus förbättringsutgifter, plus eventuellt återfört uppskov, ger vinst eller förlust.

För bostadsrätter tillkommer två poster. Kapitaltillskott som du har betalat till föreningen för amortering av lån eller för ny-, till- eller ombyggnad får dras av. Dessutom ska din andel av den inre reparationsfonden räknas bort från försäljningspriset, medan fondens behållning vid köpet ska räknas bort från inköpspriset. Beloppen finns normalt på den kontrolluppgift (KU55) som föreningen lämnar efter försäljningen.

Försäljningsutgifter och inköpspris

Som försäljningsutgifter räknas bland annat:

• mäklararvode och annan försäljningsprovision
• advokatkostnader samt utgifter för värdering och besiktning
• försäkring mot dolda fel och energideklaration
• resor för att sälja bostaden, till exempel till visning och kontraktsskrivning
• vissa utgifter för homestyling, som konsultation, fotografering och hyra av möbler under visningen

Städning, flytt, trädgårdsskötsel och köp av möbler eller växter ger inget avdrag.

Inköpspriset är priset i köpekontraktet plus inköpsprovision, lagfartskostnad och eventuell utgift för nya pantbrev. Har du fått bostaden genom gåva, arv eller bodelning tar du över den tidigare ägarens inköpspris.

Förbättringsutgifter – vad får du dra av?

Förbättringsutgifter får bara räknas med för de kalenderår då de sammanlagt uppgår till minst 5 000 kronor. Skatteverket delar in dem i två grupper:

• Grundförbättringar, det vill säga ny-, till- och ombyggnad, till exempel en tillbyggnad eller en helt ny funktion i bostaden. De får dras av utan tidsgräns, för bostadsrätter från 1974.
• Förbättrande reparationer och underhåll, som att byta ett slitet kök eller badrum. De får bara räknas med för försäljningsåret och de fem föregående åren. Vid en försäljning 2026 gäller alltså åren 2021 till 2026. Avdraget gäller bara den del som gör bostaden bättre vid försäljningen än vid köpet.

Väljer du ett dyrare material än det du ersatte är det i regel bara prisskillnaden som räknas som förbättring när det gäller reparationer. Du får inte dra av värdet av eget arbete, och den del av arbetskostnaden som du fått rotavdrag för räknas inte heller.

När du säljer med förlust

En förlust på en privatbostad får dras av med 50 procent. Avdraget kvittas mot andra kapitalinkomster. Blir det ett underskott av kapital får du en skattereduktion med 30 procent på underskott upp till 100 000 kronor och 21 procent på den del som överstiger det. En förlust på 100 000 kronor ger därmed ett avdrag på 50 000 kronor och en skattereduktion på 15 000 kronor.

Uppskov – skjut upp skatten när du köper nytt

Uppskov innebär att du skjuter upp beskattningen av hela eller delar av vinsten när du köper en ny bostad, en så kallad ersättningsbostad. Det är vinsten, uppskovsbeloppet, som skjuts upp, inte ett visst skattebelopp. Skatten tas ut med den skattesats som gäller den dag uppskovet återförs, vilket kan bli både mer och mindre än i dag.

Förutsättningarna är bland annat följande:

• Den sålda bostaden ska ha varit din permanentbostad, vilket betyder att du bott där minst ett år i följd före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren. Fritidshus ger inte rätt till uppskov.
• Ersättningsbostaden ska vara ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt i en äkta förening i Sverige eller inom EES.
• Vid en försäljning 2026 ska den nya bostaden köpas tidigast 1 januari 2025 och senast 31 december 2027, och du ska ha flyttat in senast 2 maj 2028.
• Uppskovsbeloppet ska vara minst 50 000 kronor per delägare och får högst vara 3 000 000 kronor multiplicerat med din ägarandel. Äger du halva bostaden blir ditt tak alltså 1 500 000 kronor.

Köper du en billigare bostad kan du bara få uppskov med en del av vinsten. Beloppet räknas då ut som vinsten multiplicerad med inköpspriset för den nya bostaden och delad med försäljningspriset minskat med försäljningsutgifterna.

Ett slutligt uppskov ligger kvar så länge du äger ersättningsbostaden. Säljer du den återförs uppskovet och läggs till vinsten. Du kan också välja att frivilligt återföra hela eller delar av uppskovet tidigare. Funderar du på vilken boendeform du ska byta till kan du läsa vår jämförelse bostadsrätt eller villa – vad lönar sig.

Räkneexempel: villa såld 2026

Anna köpte en villa 2016 för 3 200 000 kronor och betalade 50 000 kronor i lagfart och pantbrev. År 2018 byggde hon till ett sovrum för 150 000 kronor, och 2022 renoverade hon badrummet, där den förbättrande delen uppgick till 120 000 kronor. Hon säljer villan 2026 för 4 600 000 kronor och betalar 95 000 kronor i mäklararvode, styling och fotografering.

• Försäljningspris: 4 600 000 kronor
• Minus försäljningsutgifter: 95 000 kronor
• Minus inköpspris inklusive lagfart och pantbrev: 3 250 000 kronor
• Minus förbättringsutgifter: 270 000 kronor
• Vinst: 985 000 kronor

Utan uppskov blir skatten 22 procent av 985 000 kronor, alltså 216 700 kronor. Köper Anna en dyrare permanentbostad inom tidsfönstret kan hon begära uppskov med hela vinsten, eftersom den ligger under taket på 3 000 000 kronor. Köper hon i stället en bostad för 3 800 000 kronor blir uppskovet ungefär 830 850 kronor (985 000 × 3 800 000 ÷ 4 505 000). Resterande cirka 154 150 kronor beskattas direkt, vilket ger ungefär 33 900 kronor i skatt.

Deklarera och betala i tid

Vinstskatten dras inte vid försäljningen utan kommer som kvarskatt efter deklarationen. Enligt Skatteverkets regler i deklarationen 2026 beräknas kostnadsränta på den del av kvarskatten som överstiger 30 000 kronor redan från mitten av februari året efter försäljningen. Den som vet att det blir en vinst kan därför göra en extra inbetalning till skattekontot i förväg.

Reglerna kan förändras framöver. Regeringen beslutade i augusti 2026 att tillsätta en utredning om flyttskatterna vid bostadsbyte, alltså kapitalvinstskatten och stämpelskatten. Uppdraget ska redovisas senast 17 januari 2028, och några ändringar är inte beslutade.

Källor

• Skatteverket: Försäljning av småhus eller ägarlägenhet, hämtad 2 november 2026.
• Skatteverket: Försäljning av bostadsrätt, hämtad 2 november 2026.
• Skatteverket: Grundförbättringar, hämtad 2 november 2026.
• Skatteverket: Reparationer och underhåll, hämtad 2 november 2026.
• Skatteverket: Begär uppskov, hämtad 2 november 2026.
• Skatteverket: Förutsättningar för uppskov, hämtad 2 november 2026.
• Skatteverket: Slutligt uppskov, uppdaterad 22 september 2026.
• Skatteverket: Extra inbetalning till skattekontot, hämtad 2 november 2026.
• Sveriges riksdag: Inkomstskattelag (1999:1229), 47 kap., hämtad 2 november 2026.
• Regeringen: Dir. 2026:95 En översyn av flyttskatterna vid bostadsbyte, beslutad 20 augusti 2026.

Att sälja en fastighet eller bostadsrätt innebär att hantera en mängd uppgifter och genomföra betydande arbete. Många överväger att själva försöka sälja sin egendom i tron att det sparar pengar, men detta är inte alltid en garanti för ekonomisk vinning. Dessutom ökar risken för komplikationer och tvister i processen. Att anlita en professionell mäklare kan vara ett klokt beslut eftersom det ger omfattande hjälp under hela försäljningsprocessen och minskar risken för oväntade problem.

En mäklare spelar en viktig roll genom att hantera olika aspekter av försäljningen, inklusive marknadsföring, visningar, förhandlingar och juridiska formaliteter. Genom att överlåta dessa ansvarsområden till en erfaren professionell får säljaren möjlighet att koppla av och invänta de bud och köpare som bäst passar deras behov och önskemål.

Mäklarens expertis och erfarenhet bidrar till en smidigare och mer effektiv försäljningsprocess. Dessutom minimeras risken för juridiska tvister och andra komplikationer, vilket kan uppstå om man försöker navigera genom försäljningsprocessen på egen hand. Sammantaget erbjuder anlitandet av en mäklare en bekväm och professionell lösning för dem som vill sälja sin fastighet med minimal oro och maximal effektivitet.

Vad är en mäklare?

En mäklare fungerar som en intermediär mellan den som avser att sälja sin fastighet och potentiella köpare. Mäklarens roll sträcker sig bortom enbart marknadsföring och inkluderar att vara en opartisk förbindelse mellan säljaren och köparen. Huvuduppgiften är att säkerställa att fastighetsaffärer genomförs smidigt och att båda parter är tillfredsställda med resultatet.

För att kvalificera sig som mäklare krävs registrering hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Att bli registrerad som fastighetsmäklare ställer krav på att mäklaren har en högskoleexamen inom Fastighetsmäklarprogrammet. Utbildningen omfattar områden som byggnadsteknik, fastighetsrätt, skatterätt, civilrätt, ekonomi, fastighetsvärdering och fastighetsförmedling. Ytterligare ett viktigt krav är att mäklaren har genomfört praktik innan hen kan bli registrerad och verka som mäklare.

Denna omfattande utbildning och praktik syftar till att säkerställa att mäklaren har nödvändig kompetens och kunskap för att hantera de olika aspekterna av fastighetsaffärer på ett professionellt och ansvarsfullt sätt. Genom att upprätthålla höga utbildningsstandarder och yrkeskrav strävar mäklaren efter att bygga förtroende hos både säljare och köpare och säkerställa en korrekt och effektiv process för fastighetsöverlåtelser.

Uppgifter för en mäklare vid en försäljning?

En mäklare blir engagerad av den som avser att sälja sin fastighet och tar därefter på sig hela ansvaret för processen kring försäljningen. Mäklaren har ansvaret för att säkerställa att alla nödvändiga intyg, värderingar och inspektioner som krävs inför försäljningen blir korrekt utförda. Dessutom har mäklaren ansvar för att kontrollera äganderätten till fastigheten samt att eventuella pantbrev är utfärdade. En central uppgift för mäklaren är att genomföra en värdering av fastigheten för att fastställa ett rimligt försäljningspris.

Mäklaren initierar och hanterar olika aspekter av marknadsföringen, inklusive att boka en fotograf för att ta bilder av fastigheten, skriva en utförlig fastighetsbeskrivning och annonsera fastigheten på lämpliga plattformar. Dessutom kan mäklaren dra nytta av ett omfattande kontaktnät för att sprida förfrågningar. Potentiella köpare kontaktar mäklaren direkt för att boka visningstider, en uppgift som också hanteras av mäklaren. Under hela försäljningsprocessen finns mäklaren tillgänglig för rådgivning, både för säljaren och potentiella köpare.

Mäklaren är också ansvarig för att hantera alla inkommande bud och ser till att handpenningen blir betald av den som väljer att köpa fastigheten. Utöver detta ansvarar fastighetsmäklaren för att ta fram alla nödvändiga dokument, inklusive kontrakt och avtal, för att säkerställa att hela fastighetsaffären genomförs korrekt och i enlighet med gällande lagar och regler. Mäklaren agerar således som en professionell och erfaren guide genom hela försäljningsprocessen för att säkerställa en framgångsrik och juridiskt korrekt avslutning för både köpare och säljare.

Tjänar man på att anlita en mäklare?

Många tror att att anlita en mäklare är kostsamt och väljer därför att själva hantera försäljningen av sin fastighet för att undvika mäklaravgifterna. Emellertid visar historien att fastigheter som säljs med mäklarhjälp tenderar att nå en försäljningsprisnivå som är hela 26 % högre jämfört med de fastigheter som ägarna själva säljer.

Denna framgång kan tillskrivas flera faktorer. För det första har mäklaren vanligtvis kompetensen att göra en mer precisa och realistiska värderingar av fastigheten. Dessutom besitter mäklaren en omfattande erfarenhet när det gäller att marknadsföra fastigheten på ett sätt som attraherar potentiella köpare. Den breda kontaktytan som mäklaren har tillgång till möjliggör även att nå ut till en större köparbas som är beredd att betala marknadsvärdet för fastigheten.

Det är viktigt att notera att mäklare vanligtvis arbetar på provision, och denna avgift utgår först när försäljningsaffären har slutförts. Mäklarens incitament ligger således i att uppnå högsta möjliga pris för fastigheten, vilket också gynnar säljaren.

Sammanfattningsvis tyder historiska data på att den ökade försäljningsprisnivån som uppnås genom mäklarassistans kan uppväga de kostnader som är förknippade med mäklarprovisionen, och det kan vara en klok investering för att optimera försäljningsresultatet.